6 小时前
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坐在多伦多市中心这间咖啡馆写东西时，窗外飘着典型的安大略湖湿冷空气。刚帮国内来的朋友搞定房贷申请，才意识到这地方贷款流程和美国差别比想象中大得多。五年间经手三套房贷，踩过的坑够写本手册，今天掏心窝聊聊实战经验。
多伦多房市这两年像过山车，去年初抢offer抢到签放弃验房条款，今年突然遍地"房价调整"的新闻。但别被标题党忽悠——优质社区的独立屋照样要竞价，关键看你口袋里揣着什么利率进战场。上个月帮表弟谈下4.19%的五年固定利率，比当时市场均价低0.3%，靠的可不是运气。
信用评分这关比美国狠。移民头两年我仗着美国780分的FICO分数没当回事，结果Equifax Canada只给评了680分。后来才知道加拿大信用模型更看重负债利用率，赶紧把信用卡欠款压到总额度20%以内，半年才涨回740分。现在每次申请贷款前90天，连超市买菜都用借记卡。
首付比例藏着致命陷阱。你以为凑够5%就能上车？去年北约克那套公寓差点毁在CMHC保险上。首付5%-19.99%必须买贷款保险，保费能吞掉你两年积蓄。朋友50万加元贷款付了10%首付，额外掏了1.7万加元保费。要是咬牙凑到20%，这些钱够升级全套智能家居。
浮动利率去年害惨好多人。当时经纪拍胸脯说："央行五年内不会加息超过1%"，结果大伙儿都知道后来发生了什么。现在选浮动利率得像拆弹专家——必须问清trigger rate（触发利率）的具体算法。我邻居月供$2500，连加六次息后月供没变，但本金比例只剩$200，等于在给银行白打工。
五年固定利率最近回落到4.5%区间，但别急着签。真功夫在贷款预批（pre-approval）阶段：找三家机构同时做预批，拿A家的offer压B家利率，最后让信用合作社匹配。我上季度用这招在TD银行硬砍下0.25%折扣，省出全年地税钱。
隐藏成本清单比宜家说明书还长。律师费$1200起跳，房产评估费$350躲不掉，还有土地转让税这把刀——多伦多市+安省双重征收！首套房最多能退$4000，但流程复杂到需要专门雇会计。更别说验房时发现的老屋石棉问题，后期处理又砸进去两万。
最近发现个狠招：五大行利率拼不过小机构？试试把信用社（Credit Union）当杠杆。他们资本充足率要求低，像Meridian Credit Union经常放利率炸弹。拿着他们的书面offer找Scotia谈判，经理当场解锁特别折扣池。金融游戏里，信息差就是真金白银。
现在每次走过Yonge街那些玻璃幕墙的银行大厦都想笑。里面西装革履的贷款经理不会告诉你：季度末冲业绩时最容易砍利率，或者新移民项目其实允许用国内支付宝流水替代NOA（税单）。这些实战技巧，是用三次房贷申请换来的血泪笔记。
最后说个反常识的——利率不是唯一战场。去年放弃某家4.3%的offer选了4.6%的，只因后者允许每年多还20%本金。结果提前两年半还清贷款，总体比低价方案省了四万利息。在通胀肆虐的年代，债务自由才是终极安全感。 |
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