鴻圖工業大廈辦公室出租指南，位置優勢與投資回報分析

最近好多朋友問我，點解鴻圖工業大廈嘅辦公室出租咁熱門？作為一個喺工業地產打滾十幾年嘅老手，我親身見證過唔少成功案例。今日就同大家傾下，點解呢棟大廈嘅位置同回報咁值得投資。唔係講理論，係我幫客戶出租過幾十個單位後嘅實戰心得。

講到位置優勢，鴻圖工業大廈坐落喺葵涌工業區嘅心臟地帶，你諗下，一出門口就係貨櫃碼頭同高速公路入口，物流車隊三兩分鐘就上到幹線。我記得舊年幫個客戶租咗個單位，佢做電子零件批發，朝早送貨去深圳，司機話慳咗半個鐘車程，生意即時多咗兩成。附近仲有地鐵站行十分鐘就到，員工返工唔使轉幾次車，連帶招聘都易啲。仲有呀，周邊啲茶餐廳同便利店齊晒，夜晚加班都唔怕餓親。呢啲細節，唔係地產廣告吹出嚟，係實實在在影響出租率嘅關鍵。

投資回報方面，我幫你計條數。依家鴻圖嘅辦公室平均呎租大約$15至$20，視乎單位大小同樓層。假設你買入一個800呎單位，總價400萬左右，月租收$12,000，扣除管理費同稅項，淨回報率有4%至5%。聽落唔算驚天動地，但工業區空置率低過5%，我手上嘅租約平均簽三年，租金年年加3%至5%。舊年有個客戶放租，兩個禮拜就成交，因為區內新廠房少，需求仲係大過供應。長遠睇，政府規劃緊擴建物流園，地價升幅保守估計每年5%，十年後轉手隨時賺一倍。記住，投資唔係賭博，要睇穩定性同增長潛力。

當然，唔係話冇風險。工業區空氣質素差啲，租客可能揀高層單位，你要預留筆錢裝修隔音窗。我建議新手從細單位入手，試下水溫先。總括嚟講，鴻圖工業大廈嘅優勢唔止喺紙上，係經過市場驗證嘅。如果你手頭有資金，不妨落場睇樓，親身感受下嗰種便利。投資地產，永遠係睇長線嘅遊戲。

多謝分享！我正考慮買入收租，你嘅經驗幫到手，尤其係裝修建議，真係要預多啲筆錢。

投資回報計到5%，但通脹咁高，實際係咪蝕底？定係有其他隱藏成本我未諗到？

你提到空置率低，但而家經濟麻麻，會唔會突然冇人租？有冇歷史數據參考吓？

交通真係咁方便？我公司喺觀塘，員工搭地鐵過嚟要幾耐？驚佢哋嫌遠唔肯做。

租金$15至$20一呎，包唔包管理費同水電？我諗緊租個500呎單位做倉庫。